A Johnson Controls conquistou um projeto para monitorar as operações, sistemas e tecnologias de manutenção predial e segurança de 18 dos 70 edifícios da BR Properties
Uma das maiores empresas de investimentos em imóveis comerciais do Brasil, a BR Properties está passando por um processo de modernização e unificação das suas estruturas de segurança e automação predial. O projeto já trouxe economia de 15% nos custos operacionais além da melhoria nos processos organizacionais para a companhia.
Com foco na aquisição, locação, administração, incorporação e venda de imóveis comerciais, especialmente imóveis qualificados como escritórios, galpões industriais e de varejo, localizados nas principais regiões metropolitanas do Brasil, a BR Properties atualmente possui 70 imóveis prontos ou em desenvolvimento nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Porto Alegre e outros.
Sistemas Metasys e C-Cure permitem centralizar toda a gestão no Centro de Operações Remotas da Johnson Controls em Sorocaba
Com a proposta de dedicar especial atenção ao relacionamento com seus inquilinos, de forma a ser efetivamente provedora de soluções imobiliárias para as empresas ocupantes dos imóveis, a BR Properties busca sempre antecipar tendências e necessidades do mercado. O investimento em tecnologia, portanto, sempre foi uma forma de oferecer um diferencial a mais para os clientes.
Como é de se esperar, a BR Properties contava com inúmeras empresas prestando serviços nos empreendimentos, cada um com seu gestor, seus processos, procedimentos, contratos e demandas, o que tornou a administração descentralizada e a qualidade não homogênea. Para tentar solucionar essa questão e prover o melhor gerenciamento dos seus empreendimentos, a companhia estabeleceu em 2018 uma parceria com a Johnson Controls.
Com um portfólio de produtos e serviços extenso e know-how em todas as frentes de manutenção e sistemas aplicados nos empreendimentos, integrando todos os aspectos de um edíficio – desde a segurança e proteção contra incêndio até o condicionamento de ar e gerenciamento de energia -, a Johnson Controls foi a empresa escolhida para unificar as operações de manutenção predial e de tecnologia de 18 dos 70 edifícios da BR Properties. São nove empreendimentos em São Paulo, oito no Rio de Janeiro e um no Distrito Federal, com uma média de 2 mil pessoas circulando todos os dias em cada empreendimento.
“Possuíamos contratos de serviços em alguns empreendimentos da BR Properties. A partir de então, criamos uma estratégia baseada nos contratos vigentes a época e fizemos uma primeira investida, mas considerando a totalidade do portfólio”, disse Thiago Ribeiro, coordenador de serviços da Johnson Controls. “Após esse contato inicial e já com a atenção do cliente, montamos uma estratégia comercial que se tornou a base da nossa operação”.
Prédio da BR Properties na Avenida Paulista, em São Paulo
Para compreender todas as etapas e processos de trabalho que seriam necessários para atender todos os empreendimentos, a Johnson Controls sempre realiza um trabalho prévio de consultoria para um levantamento detalhado em campo. “Fazemos vistoria do estado de cada equipamento, com tagueamento e relatório detalhado para, em seguida, vivenciar na prática a singularidade de cada operação. Assim, nos primeiros meses, entendemos junto com cada administradora a real necessidade de integração, as principais informações e sua real importância”, pontua o coordenador.
Após esse levantamento, a empresa monta o plano de padronização para identificar se, de fato, as instalações atuais atendem às expectativas levantadas pelo cliente. “A partir de então, iniciamos a integração das plantas que atendiam as especificidades e montamos em conjunto um plano de investimento para os empreendimentos que necessitavam de retrofit”, pontua Ribeiro.
De acordo com o coordenador, em alguns empreendimentos foi necessário apenas incluir alguns hardwares gerenciadores para realizar a leitura e processamento dos dispositivos já implantados para o padrão necessário, enquanto que em outros foram realizados retrofits de média à alta complexidade. A Torre Nações Unidas, por exemplo, exigiu a instalação de gerenciadores e alguns controladores, enquanto o Plaza Centenário incluiu dezenas de controladores e sensores.
“Quando assumimos a operação, os empreendimentos possuíam grande variação de marcas e qualidade de hardware, desde Samsung até marcas chinesas”, pontua. “Atualmente, podemos dizer que a marca que mais aparece nas instalações da BR Properties é a linha Ilustra, em conjunto com o sistema exacqVision para CFTV. Na área de controle de acesso, passamos por um processo de padronização baseado no sistema C-CURE que aperfeiçoou a operação de todo o parque de equipamentos, além de permitir projetos com interação dos usuários com os empreendimentos. Em um dos locais, também contamos com o sistema de intrusão da DSC com sensores Bosch”.
De forma geral, as câmaras monitoram as áreas de entrada e de saída, além de pontos críticos definidos em parceria com a equipe de segurança.
A Johnson Controls é responsável pela operação remota dos sistemas, centralizando os dados e a inteligência dos empreendimentos no Centro de Operações Remotas (ROC), localizado na sede da companhia em Sorocaba, no interior do estado de São Paulo. “Atualmente, todos os dados são direcionados via VPN para nossa central de operações e, ainda em 2019, a equipe de TI da BR Properties fará adaptações na estrutura de transmissão de dados para a transmissão direta ao nosso ROC. Contratamos uma empresa de telecomunicações que realiza esse tipo de serviço”
A central funciona 24 horas baseado nos sistemas de automação Metasys e de controle de acesso C-CURE.
No mercado desde 1990, o Metasys é um sistema de automação que integra diversos tipos dispositivos – como sensores, controladores e gerenciadores – e sistemas informatizados, tanto em servidores locais como em nuvem. Trabalha com diversos protocolos, desde Modbus, Bacnet e M-BUS, até Lon Works, N2 e KNX, oferecendo gráficos foto-realistas para melhor visualização e rápida solução de problemas por meio de dispositivos móveis, como celular ou tablets, graças à sua linguagem HTML 5 totalmente criptografada. Estes gráficos são facilmente criados no Metasys sem a necessidade de qualquer software ou ferramentas adicionais, reduzindo significativamente o tempo de trabalho.
Já o C-Cure centraliza todo o sistema de controle de acesso, permitindo que os administradores criem suas regras, façam o cadastro de usuários e obtenham relatórios detalhados a partir de uma plataforma unificada. Já que o servidor SAS fica em rede local com as controladoras e softwares clientes de acesso, a comunicação é rápida e eficiente para liberação de acesso. Ao mesmo tempo, o empreendimento pode ter autonomia total para fazer a intervenção no hardware e outras manutenções, sem gerar impacto em todo o sistema de controle de acesso dos empreendimentos integrados.
“Os gestores e condôminos podem acessar os empreendimentos por meio de políticas globais de acesso, como por exemplo, locatários que possuam sedes em mais de um empreendimento podem ter acesso através de um cadastro único”, diz Ribeiro. “Além disso, o gestor tem acesso aos status dos empreendimentos, a saúde dos sistemas, a ocupação de áreas controladas, como salas de reuniões, entre outras funções”.
A operação no ROC é feita pelo time técnico da Johnson Controls, que seguem procedimentos estabelecidos em parceria com a BR Properties e com o Grupo GR, responsável pela equipe de segurança privada dos locais, resultando em melhor performance e na redução de postos de trabalhos residentes dos locais.
“A entrada da Johnson Controls nos trouxe de forma imediata grande impacto quanto à qualidade de execução das tarefas do dia a dia, processos e procedimentos, mesmo com redução de 20% da equipe de atendimento, se comparado à empresa anterior”, explica Ruddy Ricci Fuchs, gerente de operações e facilities da BR Properties. “Além de toda tecnologia agregada na operação e da supervisão dos empreendimentos, identificamos uma redução de 15% do OPEX, possibilitando redução das taxas condominiais, além de retorno de 2,7% dos valores investidos desde o início do contrato”, finaliza Fuchs.
“Acredito que o ponto que torna viável e interessante um projeto como este para os clientes é o fato de poder centralizar sua operação, garantir um ponto central de comunicação e responsabilidade pelas rotinas diárias, e também, sem dúvida, do poder de negociação”, ressaltou Ribeiro. “Aliado a tudo isso, a Johnson Controls oferece uma atuação com o foco no cliente, garantindo seu conforto, segurança e alto nível de disponibilidade além do capacidade de se adaptar às constantes mudanças quanto à expectativa do cliente”.
A multinacional norte-americana disponibiliza 100 especialistas nas áreas de mecânica, elétrica e civil para a manutenção predial dos edifícios. Além disso, a Johnson Controls implementou o controle de acesso C-Cure, que tem o objetivo de integrar o controle de acesso de todos os empreendimentos em uma única plataforma.
“Com todas as soluções aplicadas em suas operações – como mecânica, elétrica, civil, sistema de automação predial, sistema de detecção e alarme de incêndio, CFTV (circuito fechado de TV), alarme de intrusão, entre outras -, somos um parceiro que propõe a inteligência nas propriedades administradas pela BR Properties. Por meio de relatórios gerenciais com aplicações personalizadas e tratativas diferenciadas de suporte de software e hardware, a Johnson Controls permite análises avançadas em tempo real para o cliente”, conclui Eduardo Abel, diretor de vendas da Johnson Controls no Brasil.
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